高价拿地有难言之隐？ 广州年末拍地意外狂吸204亿

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11月22日，广州迎来了今年最大的土地拍卖大战，一次推出10块地，吸引了40多家开发商前来抢地，每天吸引204亿元黄金。

结果，广州的土地市场疯狂重现，许多地块创下了该地区最高单价的新纪录。白云区和海珠区的三个地块的建筑单价已经超过4万元，而此前广州最高建筑单价纪录的保持者是敏捷赢得的荔湾华大物流地块。

大规模的土地推高并没有缓解广州土地市场的过热。据业内人士透露，此次土地拍卖出人意料，广州将迎来房价的上涨和新一轮的调控和加码。

底价突破了4万英镑

今天开始拍摄的10个地块中有8个受欢迎的地块，吸引了40多家房地产企业来抢。保利、万科、碧桂园(港股02007)申请8块，招商局、恒大、越秀各申请7块。除了广州已有项目布局的房企外，徐汇、五矿、美的、卓越、惠今等国外房企也参与了征地战。经过一天疯狂的土地拍卖，土地总成交额达到204亿元。

南沙地块的交易拉开了此次土地拍卖的帷幕。越秀地产(港股00123)以17.46亿元的价格赢得南沙滩头地块，并获得49050平方米的天才公寓，相当于每平方米11772元的底价。万科以9.18亿元人民币和3.78万平方米的人才公寓赢得南沙黄阁地块，相当于每平方米13743元的底价。南沙两个地块的地价都是45%。

最大的热点集中在白云、海珠和荔湾中心地区。白云新城的地价吸引了25家房地产企业投标，最终由龙湖第一开发公司以32.23亿元的总价和30150平方米的建筑面积中标，相当于每平方米45469元的底价，创下了广州市最高地价的新纪录，成为广州市首块超过4万元的土地。

中冶集团与保利集团开始了海珠区万宝冰箱厂土地的最终竞争，最终由中冶地产以30.7亿元的价格中标，不含分摊面积的底价达到42，573元/平方米。

广州钢铁新城有自己的光环。保利赢得了这两块地，其中一层的单价超过了4万元，远远超过了出售项目的价格。

黄埔开发区的地块引发了万科与龙湖的激烈竞争，并一直战斗到天黑。最终，龙湖以43.04亿元的总价和109，800平方米的建筑面积，相当于23，012元/平方米的底价，首开项目。

天河区的商业区相对比较冷清，而金融城的商业区却被忽视，销售不佳。

新一轮监管会到来吗？

此次土地拍卖的受欢迎程度超出预期，许多地区的土地价格达到了新的水平。“面粉比面包贵”的情况再次出现。合肥房地产经济研究所所长龙斌认为，昨天的拍卖反映了开发商的雄厚资金和对未来房地产市场的乐观态度。作为一线城市，广州对开发商仍然很有吸引力。

中原地产广州项目部总经理黄桃在接受《商业日报》采访时承认，土地拍卖完全出乎意料。开发商很难以高价获得土地。卖得好之后，他们急于补充库存。今年，广州推的土地少了，但这次推出的土地却处于有利位置，这自然吸引了开发商来抢它。

龙斌表示，高地价也是对开发商开发能力的考验。中央企业中冶集团收购姜堰路万宝地块是一个老的变化，50%为住宅楼，50%为商住楼，建筑单价超过4万元。在未来，新房子只有以至少6万元/平方米的价格出售，并且只有达到8万元/平方米时才会盈利。

以白云区为例，不包括已分配的面积，楼层价格高达45000元/平方米，加上已分配的面积成本，未来的房价将会以80000元/平方米的价格出售，以赚取空房的利润，但这个价格对于白云新城来说简直是难以想象的。黄桃说，现在我不知道开发商应该如何交易。

今年以来，白云区房价经历了一轮上涨。根据网易房地产测试阳光家园的数据，11月份白云区的均价为32783元/平方米，珠江岭南最贵的住宅不到5万元/平方米，与8万元/平方米的价格差距相差甚远。

合肥黄辉(港股00733)首席市场分析师李文江表示，从规划和发展的角度来看，白云新城升值潜力不足，底价4万元/平方米，未来新房将面临压力。如果该地块两年后进入市场，市场只能承受6万元/平方米的房价。

根据经验，高价土地的出现已经成为周边房地产市场提高价格的最佳时机。雅居乐赢得了荔湾的高价土地，推高了周边的房价，而长岭的高价土地的出现推高了广州的房价。

黄桃也表达了类似的观点。经过这一轮土地拍卖，如果没有政策加码，广州的房价将迎来新一轮的上涨，而且上涨的幅度不是一点点。然而，房地产市场监管的小周期不会这么快过去。开发商在这个时候高价收购土地不是好事，这就对产品和盈利能力提出了更高的要求。

黄桃直言不讳地表示，这些高价网站很难在两年内盈利。如果市场发生变化，开发商面临的风险将急剧增加。大量高房价出来，政府肯定不会坐视不管，或许新一轮的调控即将到来。